不動産（収益）の内見記録　vo.8

今回の物件 “も”、テラス・築古物件です。

築古物件の内見記録

1971年（昭和56年）築　テラス

物件内容

• 販売価格　380万円
• 築年数　53年
• テラス
• 市道負担（私道面積7.2㎡）
• セットバック　無し
• 土地権利　所有権
• 構造　木造2階建て
• 都市計画　市街化区域
• 用途地域　準防火地域
• 建ぺい率　60%
• 容積率　200%
• 備考　専任媒介

メモ

南西向きのテラスハウス。

土地勘のないエリアではあるものの、近隣に大型ショッピングモールや駅があり、賃貸ニーズはありそうな場所。

中に入って一番最初に思ったのは、「築53年にしてはキレイ！」

少してを加えれば、そのまま賃貸に出せるレベル。

ただ、浴室前の床が少しフカフカしていたので、もしかしたら白蟻被害をくらっているかもしれないことは懸念材料。

左となりには住人がおり、どうやら年配の男性らしい。

日中はずっと自宅にいるのかもしれない。テラスならではの、生活音が聞こえてきた。

南西向きで日当たりはよさそう。二面バルコニーではあるが、防水対策が必要な劣化状態。

最終居住者だった女性は、施設に入り、施設で最後を迎えたらしい。

なるほど。もっと長く住むつもりで、リフォームをした後に状況が変わったのかもしれない。

この物件で、初めて指値の交渉をしてみた。

販売価格380万円に対して指値200万円。この値段で交渉できるのなら、現金で即決しますと伝えた。

200万円でも十分、土地の値段は出ている。地域の人口を調べたら、その区の中では断トツで人口が多かった。

賃貸の相場を調べたら、ほぼ一戸建ての賃貸が出ていない。2LDKなどファミリー向けのマンションや団地が多く、

平均して6万～7万円の賃料が目についた。

指値交渉をした理由はいくつかあり。

• すぐ横に不自然な空き地が２つ対面にあり、何が建つのか聞いたら、「開発道路で府が買い上げている土地」だとのこと。
• もし公道が通るとしたら、土地の値段が上がること間違いないだろう。
• 築53年にしては家の歪みが全くない。あと5、6年は頑張ってくれるだろうと思う。
• 不動産担当者は、「4.5万円ぐらいが相場だと売主さんが言ってました」と。でも私は、強きの6万円からスタートでいけるのではないかと考えてる。
• 6年目に売却（オーナーチェンジも含め）することを出口戦略とすれば、200万円の指値が通れば、十分な実質利回りがでると判断。
• さびれた感はあるが閑静な住宅街。高速の出入り口が近く、コンビニや駐車場が近隣に点在していて住めば都かも。

「売り主さんに聞いてみますね」と、不動産の担当者。取引が専任媒介。これ、売れなければ一般媒介になれば、たちまち200万円～250万円乗せられて市場に出ることは知っている。

さて。どうなりますことか。交渉の余地あれば、買付を入れる運びとなります。